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长租公寓,上市续命?

2019-11-19
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上市真能帮滋长租公寓改写运气吗?

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作家  |  谢媛媛

责编  |  林中

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买房遇冷、租房渐渐成为趋势的大配景下,长租公寓一度被看作是风口上的行业。

入局者将盈余的期望寄予于范围化效应,但盲目寻求掩盖率又让长租公寓效劳商陷入泥潭:衡宇高收低租、装修资本只增不降等题目使得企业大幅耗损,同时带来了庞大的资金压力。

行业不时通过融资续命的同时,还催生出“房钱贷”等题目。为了解困,效劳商只可通过上市寻求资金。

近期,青客和蛋壳相嫉腊美IPO,但题目于,上市真能帮滋长租公寓改写运气吗?

01 扩张催生房钱倒挂

除去古板中介,长租公寓被分为房企系公寓、汇合式公寓和疏散式公寓。

而疏散式公寓运营啥萆于入局早、拓展方式更灵敏(疏散各个小区),是目前开业范围最大的分支。此次上市的蛋壳和青客就属于疏散式公寓。

这类长租公寓效劳商的营收根源基本都分为两方面:一是饰演“二手房主”的脚色。营业流程重假如从房主处租赁衡宇,改变成标准化房间后再出租给有租房需求的客户,赚取房钱利差。二是收取效劳费。 

2018年,蛋壳公寓取得“房钱+效劳费”总收入为26.75亿元,而青客公寓因为范围缺乏蛋壳,2018财年(2017年9月-2018年9月)商业收入仅为7.97亿元。当然,两者之间相差了30万套房源。

蛋壳的扩张要比青客猛烈许众。截至2019年9月30日,该公司已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都等13地墟市,共运营房源超越40万间,2015年末至2018年末三年年复合增加率达360%。

比较之下,青客的促进速率要迟缓少许。截至2019年6月,青客公寓北京、上海等地共具有10万套房源。从2012年至2018年复合增加率为114.4%。

范围的扩张也加剧了长租公寓房钱倒挂的题目。无论是蛋壳照旧青客,营收增加的同时,公司耗损的题目也越来越大。

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蛋壳公寓招股书显示,2017年,蛋壳公寓净耗损2.72亿元,2018年净耗损13.69亿元,2019年前9个月净耗损25.16亿元。与蛋壳相同,青客公寓也曾经延续耗损三年,累计耗损超11亿元。

而变成这种状况的启事,就于长租公寓背后昂扬的房钱资本和一系列经营资本。

财报数据显示,2018年蛋壳房钱资本为21.72亿元,包罗出售、装修、办理等其他经营资本费用17.25亿,合计占收入比重达145.7%。青客的房钱资本为6.65亿元,其他经营资本及费用为6.52亿元,合计资本占比为165.2%。

而为了进一步扩展墟市具有率、取得订价权,蛋壳、青客还不时进步旗下运营房源数目。这意味着两大长租公寓效劳商还需求引入大笔资金。

依据招股书,蛋壳和青客此次IPO募集到的资金用途都将拓展营业范围放了首位,其次是投资于技能方面和根底方法。

02 价钱战导致低利润

无论是墟市需求照旧计谋导向,长租公寓都被视为具有庞大的念象空间。

艾瑞咨询报告显示,2018年中国室第租赁墟市范围抵达大众币1.8万亿元,估量到2023年将增加至大众币3.0万亿元。国内的住房租赁大墟市中,长租公寓企业仍有庞大的增漫空间。

与此同时,计谋帮助也进一步促进了长租公寓的行业开展。 

2016年,《关于加速培养和开展住房租赁墟市的若干看法》发布,提出要“以修立购租并举的住房轨制为主要偏向,健康以墟市配备为主、政府供应基本保证的住房租赁编制。”而第二年,计划部分再次提出要修立“众主体供应、众渠道保证、租购并举”的住房编制。

越来越众的玩家携资本放肆涌入,自如、蛋壳、魔方、城家等均有强大的资本方站台。

就蛋壳而言,修立仅4年曾经阅历了7轮融资,明星机构络绎不绝,包罗计谋投资者TigerGlobalManagement、蚂蚁金服、高槿邮本、愉悦资本,融资金额约8.8亿大众币。就本次提交招股书之前,蛋壳方才完毕了D轮1.9亿美元融资,投资方为CMC资本和春华资本。

但这仍不行满意长租公寓对资金的需求。仍以蛋壳为例,自2017年开端,蛋壳公寓前后共取得融资金额约达60众亿大众币,三年下来耗损40亿尊驾。

目今账面显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包罗现金、存款及受限资金)为23亿元大众币,但此中1.9亿美元D轮融资是近来才完毕的。也便是说,这之前蛋壳的账面现金流更少。

值得一提的是,房源资本过高并非完备归结于外部墟市因素。关于阵势部长租公寓来说,其构修的商业逻辑是先广泛撒网,墟市具有率上下工夫。

当房源扩张抵达必定程度,就可以完成范围化盈余,以致具有订价权。而为了抢占房源,各平台之间接纳了激烈的价钱战。

我爱我家原副总裁胡景晖2018年曾发外群情称,为了扩展范围,长租公寓效劳商以高于墟市平常价钱20%到40%的幅度争抢房源。

资本被进一步推高,但收入却没能跟上步调。据克而瑞研讨数据,长租公寓行业平均利润程度仅2%-4%,现金流回正周期起码6年以上,属于微利型行业。

自如CEO熊林也曾公然外示,长租公寓大众是靠低利润、大范围来运营的。

直到目前,蛋壳、青客这些急速扩张的平台,间隔发生范围效应仍很遥远,但两家平台的房钱资本还不时上涨。

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这种状况之下,平台槐ボ保持众久呢?目前青客曾经运营7年,蛋壳也有4年。 

也有不少平台认为期望渺茫挑选退出。据21世纪经济报道,本年朗诗、远洋等房企剥离长租公寓营业,万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓营业的扩张。

此前大都靠主业补贴长租公寓营业的开辟商和效劳商,也开端紧缩长租公寓营业,比如我爱我家。

截至本年6月,我爱我家旗下的“相寓”管房源共有29.24万套,此中太原、天津、北京、杭州4城依据租赁墟市动向,自愿淘汰租赁需求下降区域和房钱下降区域的管范围,低沉不良库存。截至本年6月30日,“相寓”天地平均出租率为94.7%,空置期为9.7天。

03 爆雷激起厉峻羁系

部分平台的退出,减轻了行业逐鹿的压力,但长租公寓平台内部的资金链题目却越来越告急。

从实揽地产效劳的房主东网站依据媒体公然新闻统计,截至目前,天地呈现告急经营题目的公寓已达38家,此中有28家资金链断裂。

特别是本年下半年,公寓爆雷数目骤增,杭州鼎家公寓、上海爱公寓、姑苏乐栈公寓等众个涉及“房钱贷”的长租公寓企业资金链断裂。

扩张的压力下,过分依赖“房钱贷”融资曾经是行业内的广泛现象。长租公寓通过房钱让利等方式,指导租客使用消费贷分期付房租,一次收回全年房钱。

如许做的好处是,平台扣除按期向房主支出的房租后,可以积聚下很大一部分资金用于范围扩张。

关于寻求范围疾速扩张的平台来说,这是一个主要的资金根源。但关于通通墟市来说,此举保管很大的隐患。

一朝平台资金周转呈现题目,就碰面临无法向房主续租的题目,着末可以导致的结果便是平台跑道、房主收房,而租客没有房住的状况下还要支付消费贷款。

潜的损害日益表露,羁系方开端出台相应步伐。

从2018年8缘垒开端,北京、上海、浙江等众省市开端羁系房钱贷营业,不少银行直接叫停了该营业,导致长租公寓融资受阻。租户也看法到“资金贷”的损害后,租赁的付款方式上变得保守。

就蛋壳招股书来看,2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓共有91.3%、75.8%和67.9%用户使用房钱贷,呈分明的下降趋势。

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受爆雷、跑道事情的影响,此前计谋饱励的住房租赁专项债券也随之遇冷。

2018年,计谋的促进下,房企专项债券的申请迎来窗口期,众家企业专项债券的发行也为企业增补了运营资金。

然而进入下半年,状况急转直下,房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭羁系层中止或终止,如花招年、中城联盟等企业的住房租赁专项公司债券均遭终止。

值妥当心的是,扩展范围的同时,长租公寓运营商还需求体恤空置率题目。

衡宇空置是制孕育租公寓效劳商耗损的又一启事。财报数据显示,截至2019年6月30日的9个月内,青客的入住率从客岁同期的91.7%下降至90.6%;2017年、2018年以及2019年前9个月,蛋壳公寓的入住率区分为85.8%、76.9%和86.9%。

一方面急需资金扩展墟市份额,另一方面几个主要的资金根源均受到妨碍,上市看上去成了长租公寓续命的新期望。不过二级墟市,缺乏好的商业化情势相同会被诟病。

上市只可给平台带降暂时的救援,能不行取得墟市的最终承认,是蛋壳、青客等公司接下来要面临的挑衅。

文中配图来自:pexels,基于CC0条约。

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